Prețurile caselor din Londra sunt explicate în cinci diagrame
Valoarea locuințelor din capitală scade după ani de creștere anuală
Dan Kitwood/Getty Images
Prețurile caselor în Londra a scăzut cu 0,6% în iunie , potrivit organismului oficial de statistică al Regatului Unit, ONS. S-ar putea să nu sune prea mult, dar urmează ani în care prețurile au crescut cu o medie anuală de 7,5% între sfârșitul lui 2009 și sfârșitul lui 2017.
Prețurile au rămas în mare parte neschimbate de la sfârșitul anului 2017, după ani în care Londra a fost pilonul principal al pieței imobiliare din Marea Britanie. Au existat multe speculații cu privire la efectul Brexit-ului asupra pieței imobiliare din Londra, dar există încă puține date care să susțină acest lucru. Au existat o serie de factori pe care îi putem observa, care au dus la slăbirea prețurilor, totuși, dintre care unii au caracter național – în special creștere scăzută a câștigurilor reale – și unele mai locale, inclusiv fluxuri suplimentare de migrație internă departe de Londra.
În plus, deoarece prețurile din Londra au crescut în raport cu restul sud-estului, ne-am fi așteptat ca piața din Londra să se fi relaxat mai devreme. Dacă da, schimbările recente ar putea fi pur și simplu o detensionare a supraevaluării din ultimii ani. Este important de reținut că prețurile din Londra rămân foarte ridicate, cu un preț mediu de 475.000 de lire sterline.
Mai jos sunt cinci diagrame care explică ce se întâmplă.
1. Efectul de ondulare
De-a lungul ciclurilor succesive de la începutul anilor 1970, Marea Britanie a observat un fenomen cunoscut sub numele de efectul undă. În boom-urile economice, prețurile locuințelor au avut tendința de a crește mai întâi în Londra și sud-est și apoi treptat, în timp, celelalte regiuni au ajuns din urmă. Londra a rămas întotdeauna în față, dar diferența procentuală de obicei nu a devenit mai mare.
După cum arată graficul de mai sus, prețurile din Londra, în medie, au fost aproximativ duble față de cele din nord (reprezentate aici de Yorkshire și Humberside, care este folosit ca o comparație deoarece granițele regionale nu s-au schimbat de-a lungul timpului). Excepția de la schimbările relative este perioada de la mijlocul anilor 1990, în care pozițiile istorice nu au fost încă restaurate.
2. Creșterea veniturilor
Modificările prețurilor regionale sunt puternic influențate de factori naționali, inclusiv de nivelurile scăzute ale ratelor dobânzilor și de creșterea veniturilor reale. Știm că veniturile reale au un efect puternic asupra prețurilor caselor. De regulă, o creștere cu 1% a veniturilor reale duce la o creștere cu 2% a prețurilor reale ale caselor, deoarece gospodăriile își permit să plătească mai mult. Și astfel, de obicei pe parcursul ciclului, prețurile caselor prezintă mai multă volatilitate decât veniturile.
Este deosebit de remarcabil faptul că Office for Budget Responsibility (OBR), organul de supraveghere fiscal independent al Regatului Unit, și-a redus previziunile naționale privind prețurile locuințelor, recunoscând că o productivitate mai slabă duce la o creștere mai scăzută a venitului real. De exemplu, în martie 2016, OBR se aștepta ca prețurile nominale ale caselor să crească cu 4,7% în 2019; până în martie 2018, aceasta a fost revizuită în scădere la 2,7% .
3. Oferta, cererea și modelele regionale
Creșterea slabă a veniturilor explică de ce Londra operează într-un mediu național de locuințe mai slab, dar nu explică modelul regional al prețurilor. Cererea mai mare în Londra, deficitul de aprovizionare și modelele de migrație internă joacă, de asemenea, un rol.
Pentru aceasta, ajută să privim mai îndeaproape sud-estul – deci interiorul Londrei în raport cu Londra exterioară și în raport cu sud-estul în ansamblu. Caracteristica cheie este că acum ne uităm la zone care nu sunt fizic foarte îndepărtate unele de altele și știm că majoritatea mișcărilor au loc pe distanțe foarte scurte – conform 2014-15 Sondaj de locuințe în engleză , 74% dintre cei care se mută, unde capul gospodăriei avea sub 55 de ani, s-au mutat cu mai puțin de zece mile și 24% s-au mutat sub o milă.
Londra a avut mult timp mai mulți oameni care părăsesc orașul decât intră în el. În timp ce îi atrage pe tineri, Londra pierde grupele de vârstă puțin mai în vârstă. Această pierdere a scăzut brusc până în 2009, dar apoi a accelerat din nou, în special în 2016 și 2017, pentru a depăși 100.000 de persoane.
Acest model este în linii mari în concordanță cu traiectoria observată a prețurilor caselor. Deoarece o proporție mare de oameni care părăsesc Londra pleacă în altă parte în sud-est, ne așteptăm să vedem o scădere a raportului prețurilor caselor din Londra față de sud-est în ultimii doi ani și se pare că acesta a fost cazul.
4. Tipuri de proprietate consistente
Prețurile relative pentru diferite tipuri de proprietăți (case decomandate, semi-uri, case terasate și apartamente) au crescut și scăzut în mod similar, deși există, desigur, diferențe absolute de prețuri. Așa cum gospodăriile se pot deplasa între locații, ele se pot înlocui între tipurile de proprietate, ceea ce duce la mișcări similare de preț.
Prin urmare, următorul grafic se concentrează pe diferențele dintre prețurile proprietăților terasate din interiorul și exteriorul Londrei. Acestea indică că au existat scăderi relative recente ale prețurilor în interiorul Londrei, ceea ce este din nou în concordanță cu gospodăriile care se mută din zonele interioare mai scumpe.
5. Investiții imobiliare
Cu toate acestea, fluxurile de migrație nu reprezintă întreaga poveste. Nici prețurile relative nu sunt susceptibile de a fi explicate în termeni de penurie de aprovizionare – sud-estul suferă și el de penurie. Dar o altă explicație constă în ceea ce privește mediul monetar și în special nivelurile scăzute ale ratelor dobânzilor.
Locuințele din Londra sunt puternic influențate de rolul său de investiție la fel de mult ca și bun de consum. Motivele investiționale pentru cumpărarea de locuințe sunt, de asemenea, importante în alte zone, dar, fără îndoială, Londra are caracteristici speciale, iar prețurile din Londra sunt mai receptive la schimbările ratelor dobânzilor decât în altă parte. Există, așadar, posibilitatea ca, pe măsură ce ratele dobânzilor cresc treptat în economie, Londra să fie mai puternic afectată decât alte regiuni, începând să restabilească unele dintre modelele istorice observate în primul grafic.
Cu toate acestea, pentru toate discuțiile despre scăderea prețurilor la case, ar trebui să ținem cont de faptul că prețul mediu chiar și al unui apartament în Londra este încă cu mult peste 400.000 de lire sterline . Prin comparație, prețul mediu al unui apartament în sud-est este mai aproape de 200.000 de lire sterline – și chiar și acest lucru depășește resursele majorității potențialilor cumpărători pentru prima dată fără suport suplimentar semnificativ. Prin urmare, este puțin probabil ca scăderile de preț pe care le vedem să aibă beneficii semnificative pentru cei care cumpără pentru prima dată. Cel puțin la scara care a avut loc până acum, scăderea implică pur și simplu pierderi de capital modeste pentru proprietarii existenți. De Geoff Meen , profesor de Economie Aplicată la Universitatea din Reading
Acest articol este republicat din Conversatia sub o licență Creative Commons. Citeste Articol original .
